La federación valenciana de empresarios de la construcción (FEVEC) participa en el proyecto de investigación “El mercado de la rehabilitación de viviendas: una alternativa para las empresas del sector de la construcción” (nº expediente IMPCMD/2011/73), subvencionado por el IMPIVA y el Fondo Europeo de Desarrollo Regional.

El proyecto, que cuenta con el asesoramiento técnico del Instituto Tecnológico de la Construcción (AIDICO) tiene como principal objetivo la identificación de herramientas eficaces para estimular la rehabilitación.

Entre las principales conclusiones se extrae que la rehabilitación de viviendas ofrece una gran oportunidad de apertura en el mercado, siendo un ámbito estratégico por el que hay que apostar en nuestro país y al que todas las Administraciones Públicas y organismos privados deben contribuir.
Como se ha comprobado en el estudio, existe un nicho de mercado importante, avalado por una necesaria actualización y reforma del parque de viviendas existente y unas necesidades claras de los usuarios de reforma y rehabilitación de vivienda.

A pesar de ello, existen diferentes barreras que impiden la materialización de la demanda potencial en demanda efectiva. Según los resultados obtenidos, los principales motivos de la no materialización de la reforma y rehabilitación se deben principalmente a motivos económicos, inducidos por la situación económica actual y las dificultades en el acceso a financiación.

A partir de los resultados, se han presentado una serie de propuestas como herramientas para el estímulo de la rehabilitación, que se exponen a continuación.

1. Fomentar el conocimiento del estado del parque y la rehabilitación de viviendas

Ofrecer datos fiables, actualizados y de calidad, resulta una herramienta indispensable para facilitar la toma de decisiones tanto de las administraciones como de las empresas. Para ello, es necesario:

• Definir la rehabilitación: Existe una cierta confusión de terminología entre reforma, rehabilitación, reparación. Esta confusión dificulta la cuantificación de la rehabilitación en España y en la Comunidad Valenciana. Por ello, se hace necesario definir lo que se entiende por rehabilitación y crear indicadores que permitan contabilizarla, diferenciándola también de otros tipos de rehabilitación. De esta manera se podrá llevar a cabo un seguimiento y evaluación de la evolución de la rehabilitación en la Comunidad Valenciana.
• Desarrollo de una Inspección Técnica de Edificios: Esta inspección permitiría evaluar la situación en que se encuentra el parque de viviendas urbanas. De esta manera, sería posible conocer permanentemente la situación del parque de viviendas, en particular el que necesita rehabilitación, además de servir de concienciación ciudadana de la obligación del mantenimiento y buen uso de los edificios y sus posibles repercusiones a terceros. A su vez, esta medida, permitiría obtener información para la elaboración de planes de rehabilitación y la toma de decisiones de las administraciones.
• Actualización de los censos estadísticos oficiales de viviendas: Como ejemplo, el último censo de población y vivienda disponible es de 2001 y se actualiza con una periodicidad de 10 años. La insuficiencia de datos estadísticos sobre vivienda y su calidad, así como la dificultad de conocer el número real de visados debido a la economía sumergida, impide la realización de análisis fiables y útiles para la toma de decisiones y la planificación estratégica.

2. Elaboración de una Ley específica de Rehabilitación

Dado el potencial que tiene la rehabilitación, se hace imprescindible realizar un amplio trabajo de integración y de adecuación de la normativa para adecuarla a los retos actuales. Por el momento casi toda la legislación existente relativa al sector de la edificación se orienta hacía la obra nueva. Hay poca legislación específica que tenga en cuenta las particularidades de la rehabilitación.

La diferenciación entre la actividad de rehabilitación y la de obra nueva debería estar claramente delimitada en nuestro ordenamiento jurídico.

La posibilidad de planificar una rehabilitación dentro de los planes de ordenación urbana debería quedar resuelta en una nueva norma.

Para la elaboración de esta normativa específica se debería de tener en cuenta, además:

• Adecuar cuanto antes la normativa europea: El proceso de incorporación de la legislación europea al marco normativo español es lento, lo que debilita el proceso de rehabilitación en España
• Modificar la Ley de la Propiedad Horizontal: La ley de Propiedad Horizontal, a pesar de su última modificación, dificulta de manera importante la puesta en marcha de procesos de rehabilitación integrales. Si bien se han aportado modificaciones, no se consideran suficientes por los actores del sector.
• Adecuar los planes urbanísticos a las nuevas necesidades: Debería definirse un marco legislativo para poder pasar de un planeamiento urbanístico basado casi exclusivamente en la extensión horizontal de la ciudad a un planeamiento que proporcione instrumentos de actuación sobre el tejido existente.
• Definir un marco legal para la financiación: Como comentan muchos expertos, hay que crear un marco que dé seguridad a los inversores y las entidades especializadas en la financiación.

3. Nuevas Herramientas Político /Administrativas

Cabría englobar aquí toda política o plan de fomento de rehabilitación o remodelación urbana (Ej. Planes de Vivienda Estatales y Autonómicos). Sus efectos como herramientas impulsoras de rehabilitación redundan en el estímulo de la rehabilitación residencial, la reurbanización de espacios próximos a edificios, etc. El disfrute de estas intervenciones por parte de propietarios privados de inmuebles o inquilinos de los mismos se da mediante diversos mecanismos, como la subvención directa, la desgravación fiscal, o el crédito. Cabe esperar el fomento y estímulo de actuaciones en materia de vivienda rehabilitada (tradicionalmente más descuidadas por las administraciones) experimente un alza progresiva, habida cuenta del margen de mejora existente todavía. Algunas mejoras y estímulos concretos en este ámbito son:

• Aclarar las competencias entre administraciones y eliminar sus contradicciones: Hay que aclarar y eliminar las barreras vinculadas con las competencias de cada una de las administraciones públicas.
• Eliminar obstáculos administrativos.
• Continuidad e implementación de ayudas públicas: Continuidad y fortalecimiento de los planes dirigidos a la rehabilitación energética, a la eficiencia en los consumos y a la mejora de la accesibilidad. Ayudas directas, para aquellos propietarios que carecen de renta pero cuyo valor del patrimonio inmobiliario se incrementa como consecuencia de la rehabilitación. Posibilidad de inversores privados en la figura del agente urbanizador o en asociaciones urbanísticas de rehabilitación. Ayudas Concertadas con entidades financieras, para el resto de propietarios. Promover fórmulas tipo hipotecas inversas. Promoción de las ayudas existentes.

4. Formación, empelo e impulso de la I+D

• Formación y empleo: La especificidad del sector tiene que tenerse en cuenta a la hora de reciclar a los profesionales en paro, provenientes del antiguo sector de edificación, así como de aquellos otros sin experiencia previa que puedan ajustar su formación a los nuevos procesos rehabilitadores. Es importante la intensificación de cursos dirigidos a la reeducación de los profesionales del sector, en los nuevos materiales, técnicas y normativas. La adecuación de la formación reglada recibida en universidades y escuelas profesionales a la nueva demanda del mercado de rehabilitación, tendrá que implementarse transitoriamente por el sector público con la participación de todas las partes afectadas, pues la descualificación afecta a todos los niveles de la cadena de producción, si bien los niveles intermedios pueden ser los más necesitados al manejar técnicas y materiales nuevos.
• Impulso de I+D+i en la rehabilitación: El retorno de la inversión en rehabilitación es más lento que en obra nueva, por ello se necesitan obtener nuevas fórmulas que mejoren su rentabilidad. La conexión entre universidad, institutos tecnológicos e industria ha de ser impulsada más estrechamente desde la Administración central con el fin de obtener soluciones patentables e incorporables en el mercado, tanto interior como exterior.

5. Marketing y publicidad empresarial

En este punto, existe la necesidad de señalar la importancia del marketing de negocios. A través del marketing las empresas podrán conocer si se pueden aproximar con éxito a sus mercados, intentando satisfacer adecuadamente las necesidades de los consumidores. Haciendo un especial énfasis en las nuevas ideas y aproximaciones al mercado, que se están aplicando en las prácticas empresariales. Y es que las empresas del sector necesitan estar preparadas para actuar en el complejo, dinámico e incluso turbulento mundo de los negocios actuales. Se requiere que desarrolle la capacidad de pensar y actuar con profesionalidad en un entorno incierto. Esto requiere comprender situaciones de marketing complejas y cambiantes, determinar las mejores estrategias de marketing para estas situaciones y llevarlas a cabo de manera efectiva.

Como se ha comprobado en el estudio, existe un gran desconocimiento por parte de la población respecto a las ayudas y las ventajas de la rehabilitación. Por todo ello, es importante el desarrollo de planes de marketing, tanto a nivel individual de las empresas, como a nivel sectorial. La realización de un plan de actuación para el fomento de la rehabilitación en la Comunidad Valenciana, debería tener en cuenta el público objetivo y el ámbito de la campaña, delimitando claramente los objetivos. Es importante la definición una buena la estrategia de campaña de comunicación, que marque las pautas a seguir para tener presencia en aquellos medios que proporcionen una mayor cobertura e impacto.